Bereitstellungszinsen – widersinnig hoch?
In jedem Darlehensvertrag enthalten
Bei jeder Immobilienfinanzierung vereinbart die Bank im Darlehensvertrag einen Zeitraum, in dem der Darlehensbetrag kostenfrei für die Darlehensnehmer bereitgehalten wird („bereitstellungszinsfreie Zeit“). Ist das Darlehen nach Ablauf dieses Zeitraums nicht oder nicht vollständig abgerufen, berechnet die Bank auf den nicht ausgezahlten Betrag Bereitstellungszinsen.
Wirtschaftlicher Hintergrund der Bereitstellungszinsen
Sagt eine Bank ein Darlehen zu, besorgt sie sich eine Refinanzierung. Sie nimmt also möglichst mit der gleichen Laufzeit Geld auf, entweder bei ihren Kunden oder am Kapitalmarkt. Wird das Darlehen dann nicht in Anspruch genommen, legt sie das Geld zwischenzeitlich anderweitig an, aber erhält dabei in aller Regel nur einen schlechteren Zinssatz als den Darlehenszins. Diesen Nachteil kalkuliert sie bis zu dem bestimmten Termin in den Darlehenszins mit ein. Danach möchte sie aber den Nachteil ausgeglichen haben.
Darüber hinaus muss die Bank bei jederzeit in Anspruch zu nehmenden Kreditzusagen einen gewissen Anteil von Eigenkapital vorhalten. Dies ist nach EU-weiten Gesetzen vorgeschrieben und wurde nach der Finanzkrise verschärft. Auch diese sogenannte Unterlegung mit Eigenkapital ist mit Kosten für die Bank verbunden.
Die beiden Punkte (Refinanzierung und Eigenkapitalunterlegung) sind der wirtschaftliche Hintergrund der Bereitstellungszinsen.
Höhe der Bereitstellungszinsen
Die Höhe wird mit einem Prozentsatz pro Jahr, ebenso häufig aber auch mit einem Prozentsatz pro Monat vereinbart. Bei einem Satz pro Monat scheint es auf den ersten Blick günstiger zu sein.
Aber 0,25% pro Monat sind identisch mit 3,00% pro Jahr (p.a.)
Der Prozentsatz wird gerechnet auf den nicht ausgezahlten Betrag.
Aktuell widersinnig hoch?
Über viele Jahre hinweg hatte sich bei nahezu allen Banken und Sparkassen Satz für Bereitstellungszinsen von 3,00% p.a. oder 0,25% pro Monat verfestigt. Dieser Satz wurde üblicherweise nicht an Marktveränderungen angepasst.
Durch das nun inzwischen so lange so historisch niedrige Zinsniveau ist es dazu gekommen, dass die Bereitstellungszinsen höher als die Sollzinsen sind.
Das ist in der Tat widersinnig! Dafür gibt es auch keine wirtschaftliche Begründung.
Nur wenige Banken und das auch mit deutlicher Verspätung haben die Prozentsatz reduziert. Z.B. hat als eine der ersten die ING-Diba den Satz auf 0,15% pro Monat (=1,80% p.a.) neu festgelegt. Es ziehen einige nach.
Aber auch dabei kann es immer noch passieren, dass der Bereitstellungszins höher als der Sollzins höher ist.
(Frage an die Banken: Warum kann der Satz nicht eigentlich „maximal in Höhe des Sollzinssatzes“ festgelegt werden? Damit könnte der größte Widersinn beseitigt werden.)
Wie gehen wir damit um?
Es war schon immer sinnvoll zu planen, wann das Darlehen auch benötigt wird, um Bereitstellungszinsen zu vermeiden.
Dies gilt aber noch umso mehr, wenn die Nichtinanspruchnahme teurer ist als die Inanspruchnahme.
Beim Kauf einer fertigen Immobilie ist die Planung ja in der Regel unproblematisch. Nach Kaufpreisfälligkeit wird gezahlt. Eine Zeit von 2-3 Monaten ohne Bereitstellungszinsen ist dann meist ausreichend. Und diese Zeit gibt es meistens ohne Zusatzkosten bei den Banken.
Beim Neu- oder Umbau oder beim Kauf vom Bauträger wird es da schon aufwändiger. In den Verträgen ist häufig nur aufgeführt, bei welchem Bautenstand was gezahlt werden muss. Aber zu welchem Zeitpunkt das ist, muss man zusätzlich erfragen. Eine vollständige Sicherheit erhält man trotzdem nicht. Man muss also damit rechnen, dass durch Bauverzögerungen auch mehr Bereitstellungszinsen anfallen. Das kommt dann zum Ärger, den man bei Verspätungen sowieso hat, noch hinzu.
Sind die voraussichtlichen Termine bekannt, bezieht man dies in die Finanzierungsüberlegungen mit ein.
Die Banken bieten an, die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verlängern, erhöhen aber dann etwas den Sollzins. Oder verschiedene Banken bieten von vornherein eine längere Zeit an. Auch welche Zeit maximal vereinbart werden kann, unterscheidet sich zum Teil deutlich. Meist sind 12 Monate ohne Bereitstellungszinsen erreichbar, bei einigen Banken auch 24 Monate und länger.
Es macht auch durchaus Sinn, die Finanzierung aufzuteilen, um verschieden lange Zeiträume in einzelnen Darlehen zu vereinbaren.
Hier zahlt es sich aus, eine Beraterin oder einen Berater zu haben, der die verschiedenen Möglichkeiten bei den Banken kennt und darauf aufbauend sinnvolle Modelle anbieten kann.
Wollen Sie auch eine unabhängige Unterstützung zur passenden Gestaltung der Finanzierung und Optimierung bei den Bereitstellungszinsen? Dann nehmen Sie einfach Kontakt auf.
