Effektivzins bei Immobiliendarlehen

Zum Vergleichen gedacht

„Der effektive Jahreszins erleichtert den Vergleich verschiedener Angebote.“ So formuliert der Gesetzgeber im Muster für das ESIS-Merkblatt (Anlage 6 (zu Artikel 247 § 1 Absatz 2) EGBGB). Tut der Effektizins das? Bei der heutigen Lage in der Rechtsprechung und am Markt für Baufinanzierungen immer weniger. In einigen Konstellationen jedoch schon.

Effektivzins und effektiver Jahreszins wird nachfolgend übrigens gleichbedeutend verwendet.

Was wird einbezogen?

Die Preisangabenverordnung §6 gibt den Banken vor, was sie mit in den effektiven Jahreszins einrechnen müssen:

• Zinsen (natürlich, entscheidend ist also der Sollzins/Nominalzins, manchmal auch die Art der Tilgungsverrechnung),
• alle anfänglichen Einmalkosten wie Bearbeitungsgebühren oder Disagio, aber auch Wertermittlungskosten,
• alle laufenden Zusatzkosten wie Kontoführungskosten,
• Kosten für eine Versicherung (z.B. Risikolebensversicherung), die von der Bank nur für das Darlehen gefordert wird,
• Kosten für einen Bausparvertrag, der zwingende Voraussetzung für das Darlehen ist,
• Kosten für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch (nicht aber die Notarkosten für die Bestellung).

Was ist heute relevant?

Die Rechtsprechung hat den Banken weitgehend untersagt, noch Bearbeitungsgebühren bei Darlehen an Verbraucher zu nehmen. Deswegen ist der früher bedeutendste Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzins weggefallen. Disagio gibt es nur auf Wunsch einiger Steuersparkünstler bei vermieteten Immobilien.

Bei den ganz überwiegenden Finanzierungsangeboten gibt es nur die Zinsen und die Kosten für die Grundschuldeintragung. Die Eintragungskosten sind für alle gleich. Sind sind gesetzlich vorgegeben. So braucht man sie auch nicht in einen Vergleich einzubeziehen.

Gibt es also keine Besonderheiten und keine weiteren Kosten, ist der Zinssatz allein völlig zum Vergleich ausreichend.

Warum ist der effektive Jahreszins nahezu immer anders als der Sollzins?

Das liegt einmal an den Eintragungskosten, da nahezu alle Banken eine Grundschuldeintragung verlangen. Interessanterweise gibt es auch Banken, die diese Kosten doch nicht mit einrechnen…

Auf der anderen Seite liegt es an der Zahlweise. In aller Regel werden heute die Hypothekendarlehen monatlich bezahlt. Zins- und Tilgung werden dabei auch monatlich berechnet und verrechnet. Beim Effektivzins wird jedoch ein Zinssatz gesucht, der eine jährliche Zahl- und Verrechnungsweise unterstellt. Er wird damit mathematisch immer etwas höher als der Sollzins.

Bausparverträge einbeziehen

Man kann Bausparverträge nicht gänzlich außenvor lassen. In einigen Konstellationen bieten sie gute Lösungen für die Baufinanzierung. Aber sie machen die Vergleichbarkeit sehr schwer und unübersichtlich.

Es kommen doch wieder Gebühren und Kontoführung dazu. Wenn ein Vorausdarlehen mit Ansparung eines neuen Bausparvertrags angeboten wird, wird es kompliziert. Der Unterschied zwischen Soll- und Habenzins und die unterschiedliche Zinssätze in dieser 3er-Kombination (Vorausdarlehen, Bausparguthaben und Bauspardarlehen) machen dann einen Effektivzins doch zwingend zum Vergleichen. Und zwar geht es dann um einen Gesamteffektivzins über das gesamte Konstrukt. Es reicht nicht der effektive Jahreszins für das Vorausdarlehen oder für das Bauspardarlehen.

Zur Angabe des Gesamteffektivzinssatzes sind die Banken jedoch nur verpflichtet, wenn alle Bestandteile auch als zwingendes Paket verkauft werden. Gibt es ein Darlehen mit „freiwilliger“ Ansparung eines Bausparvertrags, besteht die Verpflichtung nicht.

Alle Aspekte zu Bausparkombinationen können hier nicht beleuchtet werden.

Effektivzins zum Vergleich ausreichend?

Ganz klares Nein. Nicht das Darlehen mit dem niedrigsten Effektivzins ist automatisch das beste. Das wäre es nur, wenn alle anderen Bedingungen gleich wären.

Entscheidend ist erstmal die Dauer der Zinsfestschreibung. Was hilft mir der günstigste Zinssatz, wenn er sich morgen ändert? Das Risiko der Zinsveränderung bezogen auf die eigenen Lebensumstände und finanziellen Grundlagen muss mit einbezogen werden. Längere Zinsbindung bedeutet höherer Zinssatz und Effektivzins.

Daneben sind die Gesamtkosten für das Darlehen über die Gesamtlaufzeit ein ganz wichtiger Bewertungsmaßstab. Dort hinein spielen Höhe der Rate und möglichweise geplante Sondertilgungen.

Und auch Kosten, die nicht in den effektiven Jahreszins eingerechnet werden, müssen gesondert betrachtet werden. Das wichtigste Beispiel sind die Bereitstellungszinsen.

Weiteres zum richtigen Vergleich soll in einem weiteren BLOG-Artikel folgen.

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Hinweis: Auch wenn es feine theoretische Unterschiede geben kann, werden folgende Begriffe hier gleichbedeutend angesehen:
Baufinanzierung = Immobilienfinanzierung
Immobiliendarlehen = Hypothekendarlehen
effektiver Jahreszins = Effektivzins
Zinsbindung = Zinsfestschreibung