Teilung der Maklerprovision

Aktuelle Fragen zur Maklerprovision

Wie sind die neuen Regelungen zur Maklerprovision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ab 23.12.2020?

Ist die Teilung der Maklerprovision auch für die Finanzierung vorteilhaft?

Maklerprovision bei Immobilien

Beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie tritt häufig ein Immobilienmakler auf. Er sorgt dafür, dass der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer zustande kommt. Nur beim erfolgreichen Zustandekommen bekommt er die Maklerprovision.

Die Maklerprovision (nicht nur bei Immobilien) ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), §§652 bis 655 geregelt.

Höhe der Maklerprovision beim Verkauf

Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis. Sie ist nicht gesetzlich festgelegt. Es haben sich jedoch je Bundesland marktübliche Provisionssätze gebildet. So liegt die Obergrenze in den meisten Bundesländern bei insgesamt 6% des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Bei dem seit 1.1.2021 wieder geltenden Umsatzsteuersatz von 19% beträgt also die gesamte Maklerprovision 7,14%.

Eine zweite wesentliche Frage ist jedoch, von wem die Provision bezahlt werden muss. In vielen Bundesländern war sie bereits bisher von Käufer und Verkäufer je zur Hälfte zu tragen. Anders war es in Hessen, Bremen, Hamburg und teilweise in Niedersachsen. Dort war sie etwas geringer allein vom Käufer zu bezahlen.

Nur in Berlin und Brandenburg war sie vom Käufer allein in Höhe von bis zu 7,14% des Kaufpreises zu entrichten. Und dort ergibt sich dann auch die größte Veränderung durch die neue gesetzliche Regelung.

Höhe der Maklerprovision bei Vermietung

Seit Juni 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnungen das „Bestellerprinzip“. Wer den Makler beauftragt hat, muss ihn auch bezahlen. Für den Vermieter ist die Vermittlungsprovision nicht gesetzlich begrenzt. Der Mieter kann dagegen nur mit einer Provision in Höhe von maximal 2 Monatsmieten (ohne Nebenkosten) belastet werden. Geregelt ist dies im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG).

Bei Ferienwohnungen oder Gewerbeimmobilien gibt es keine gesetzliche Begrenzung.

Rechtliche Veränderungen ab 23.12.2020

Zum 23. Dezember 2020 hat der Gesetzgeber im BGB ganz elementare Regelungen zur Maklerprovision beim Immobilienverkauf eingefügt (§656a bis 656d BGB). Diese sind nun für ganz Deutschland gültig.

Angesprochen ist die Vermittlung von Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Zwei- oder Mehrfamilienhäuser oder gar Gewerbeimmobilien sind nicht von der Neuregelung betroffen, ebenfalls nicht unbebaute Grundstücke. Beinhaltet ein Einfamilienhaus noch eine Einliegerwohnung, fällt ein Kaufvertrag unter die neuen Paragrafen. Unerheblich ist es, ob das Haus oder die Wohnung vermietet ist.

Daneben gelten die Regelungen nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist, also bei Menschen in ihrem Privatbereich.

Für diese Fälle wird die Maklerprovision hälftig geteilt. Man spricht auch vom „Halbteilungsprinzip“.

Haben Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag geschlossen, können beide nur in gleicher Höhe zum Maklerlohn verpflichtet werden. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und soll die Maklerprovision aber vom Käufer getragen werden, kann dies nur noch bis zur Hälfte vereinbart werden. In diesem Fall muss die Zahlung der Maklerprovision durch den Verkäufer sogar zuerst nachgewiesen werden, bevor die andere Hälfte durch den Käufer fällig wird.

Daneben ist für den Abschluss des Maklervertrags nun die Textform (also mindestens E-Mail oder ähnliches) erforderlich. Mündliche Absprachen oder schlüssiges Handeln sind nicht mehr ausreichend.

Kurz gesagt

Die Maklerprovision wird je zur Hälfte geteilt, wenn:

• ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung verkauft wird,
• der Käufer eine Privatperson ist.

Auswirkungen auf die Finanzierung der Immobilie

Nebenkosten fallen wesentlich ins Gewicht

Beim Immobilienerwerb schlagen die Nebenkosten ganz erheblich zu Buche. Kosten für Notar und die Grundbucheintragungen sind mit ca. 2% des Kaufpreises zu kalkulieren. Die Grunderwerbsteuer ist je Bundesland unterschiedlich. In Berlin sind 6%, in Brandenburg sogar 6,5% des Kaufpreises zu leisten.

Und eben die Maklerprovision, wenn ein Makler beteiligt ist, belastete bisher den Käufer mit bis zu 7,14% des Kaufpreises. Sie war also die größte Position. Insgesamt konnten somit mehr als 15% zusammenkommen. Und es gilt für die Finanzierung: mindestens die Nebenkosten sollten aus Eigenkapital erbracht werden.

Reduzierung Maklerprovision für Käufer verbessert die Finanzierung

Durch die hälftige Verteilung der Maklerprovision, sinkt die Belastung für den Käufer um 3,57% (zumindest in Berlin und Brandenburg). Daher könnte etwas weniger Eigenkapital erforderlich sein. Oder viel besser ist es, vorhandenes Eigenkapital zu nutzen, um das Darlehen zu reduzieren. Dies führt im besten Fall dazu, dass nicht nur der absolute Darlehensbetrag geringer wird, sondern auch der Sollzinssatz. Denn der Sollzinssatz richtet sich ganz wesentlich nach dem Verhältnis des Darlehens am Kaufpreis der Immobilie. Vielfach wird das Verhältnis auch Beleihungsauslauf genannt. Durch die Reduzierung des Sollzinssatzes verringern sich die Zinskosten über die Laufzeit. Dabei können ganz ordentliche Beträge zusammenkommen, wie das untenstehende Beispiel zeigt.

Die üblichen Nebenkosten für den Käufer reduzieren sich also grob von 15% auf 12% mit dem positiven Effekt auf die Finanzierung.

Einwände gegen den positiven Finanzierungseffekt

Von einigen wird eingewandt, dass die Verkäufer die Maklerprovision, die sie nun bezahlen müssen, einfach auf den Kaufpreis draufschlagen. Damit wäre der Käufer dann insgesamt gar nicht besser gestellt als früher. Vielmehr wären die anderen Nebenkosten wegen der Abhängigkeit vom Kaufpreis sogar höher als ohne die neue Verteilung.

Die Erhöhung des Kaufpreises wird sich so einfach jedoch nicht durchsetzen lassen, weil natürlich jeder Kaufpreis im Immobilienmarkt angemessen sein muss. Und im Markt stehen auch die Immobilien, die ohne Makler verkauft werden.

Der Verkäufer muss sich nun Gedanken über die Maklerprovision machen. Er muss sie eben auch zur Hälfte tragen. Daher wird die Verhandlung über die Höhe schon zu Beginn mit dem Makler erfolgen. Auch die Makler werden sehr wahrscheinlich zu einer Reduzierung beitragen müssen. Das führt insgesamt zu einer gerechteren Verteilung der Maklerprovision als bisher.

Einzelfälle und Gestaltungen

Das Gesetz regelt wohl auch aus gutem Grund nicht alles abschließend. Allein schon, dass die Höhe frei bestimmbar ist, lässt Gestaltungen zu. Der Makler kann sich zudem unabhängig vom konkreten Objekt einen Maklerauftrag vom möglichen Käufer geben lassen. Dann könnte die Maklerprovision auch in voller Höhe vom Käufer zu tragen sein.

Auf die genaue Ausgestaltung ist daher im Einzelfall zu achten.

Für die ganz überwiegende Anzahl der Maklerangebote scheint sich aktuell die Auswirkung zu ergeben, wie sie auch im folgenden Beispiel mit Zahlen versehen wird.

Beispielrechnung

Um die Auswirkungen der veränderten Regelung zur Maklerprovision zu zeigen, nachfolgend ein Beispiel für den Kauf einer Immobilie in Berlin.

Bisherige Rechnung

Kaufpreis	400.000 €
Notar-/Grundbuchkosten (ca. 2%)	8.000 €
Grunderwerbsteuer (6%)	24.000 €
Makler (7,14%)	28.560 €
Summe	460.560 €
abzügl. Eigenkapital	90.560 €
Bankdarlehen	370.000 €	92,5% des Kaufpreises

Sollzins: 0,75% p.a. bei 10 Jahren Zinsbindung
Monatsrate: 848 € bei 2% p.a. Tilgung
Zinskosten während der Zinsbindung: 24.929 €

Neue Rechnung

Kaufpreis	400.000 €
Notar-/Grundbuchkosten (ca. 2%)	8.000 €
Grunderwerbsteuer (6%)	24.000 €
Makler (3,57%)	14.280 €
Summe	446.280 €
abzügl. Eigenkapital	90.280 €
Bankdarlehen	356.000 €	89,0% des Kaufpreises

Sollzins: 0,68% p.a. bei 10 Jahren Zinsbindung
Monatsrate: 795 € bei 2% p.a. Tilgung
Zinskosten während der Zinsbindung: 21.753 €

Ersparnis aufgrund der neuen Regelung

Maklerkosten	14.280 €
Zinskosten während der Zinsbindung	3.176 €
Gesamtersparnis	17.456 €

Die Ersparnis der Zinsen nach Ende der Zinsbindung kommt noch hinzu.

Weitere Fragen

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